南京建立可持续的城市更新模式探讨（定稿）

社区居委会、相邻产权人、产权人及实施主体代表、技术专家及社区规划师)，围绕“改不改”“改什么”“怎么改”，广泛听取群众意见，一起商量着办。小西湖、荷花塘探索社区规划师制度。小西湖打造了“共享院”“共生院”“平移安置房”案例。荷花塘实现政府部门、街道、实施主体、专业团队与群众的立体式、全方位沟通、共建共治。石榴新村形成居民全程参与方案制定、设计施工全过程的共商共建机制。(四)拓宽资金渠道。创新新城反哺老城资金政策，合理利用新城开发土地收益，5年来反哺老城150亿元。在城市更新项目土地出让收益中，采取刚性计提17%全额返还所在区。危旧房改造倡导责权利共担，C、D级危房分别由市、区、产权人按2：2：6和3：3：4分担建设资金。利用好政策性金融工具，颐和路历史街区和浦口百年火车站项目分别获得国家开发银行贷款110亿元和贷款授信83亿元。但是，城市更新在可持续性方面还存在一些问题，主要有：(一)在告别土地财政、地方财政压力较大的形势下，“钱从哪里来”的问题有待破局。融资难是当前城市更新最大的困难，项目资金平衡难成为瓶颈问题。城市更新项目资金需求大、涉及利益主体多、建设周期长、投资风险高，且经过多年老城改造后剩余的都是资金极难平衡的“难啃的硬骨头”，社会资本投资热情一直较低。目前，财政资金是主要资金来源。随着房地产市场形势变化，土地收入减少，地方政府债务管控化解要求趋严，经济下行压力加大，财政困难增多，以财政资金为主推动城市更新，难以为续。(二)在告别大拆大建的形势下，“地从哪里腾”的问题有待破题。3